VGV: cálculo do potencial de vendas 

O que é VGV no mercado imobiliário

O Valor Geral de Vendas expressa, em reais, quanto um empreendimento pode gerar com a venda de suas unidades pelos preços considerados na análise. Um prédio com 40 apartamentos de R$ 500 mil tem VGV estimado de R$ 20 milhões, desde que todos sejam vendidos por esse valor.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) usa o conceito para descrever o total estimado de receita de um empreendimento. Esse potencial depende do produto e dos preços adotados: apartamentos de áreas diferentes, vagas vendidas separadamente e unidades comerciais podem ter valores próprios.

Na incorporação imobiliária, o VGV ajuda a dimensionar o projeto e comparar alternativas de produto. Para a construtora contratada apenas para executar a obra, porém, o valor do contrato de construção é uma medida diferente do potencial de venda dos imóveis da incorporadora.

Em relatórios de mercado, a sigla pode se referir ao valor das unidades efetivamente comercializadas em determinado período. A própria CBIC distingue o valor dos lançamentos do montante comercializado. Por isso, todo relatório deve indicar o recorte: VGV potencial do projeto, unidades lançadas, vendas contratadas ou estoque disponível.

Como calcular o VGV de um empreendimento

Some o preço de venda previsto de cada unidade. Quando todas têm o mesmo preço, basta multiplicar esse valor pela quantidade. Se os preços variam, faça a conta por unidade ou agrupe imóveis com o mesmo preço.

Fórmula: VGV = soma dos preços de venda de todas as unidades consideradas.

Exemplo com apartamentos de preços diferentes

Considere um empreendimento fictício com 60 apartamentos. Todos os valores abaixo são ilustrativos, sem previsão de reajustes ou descontos.

O VGV é de R$ 32 milhões. Multiplicar todas as unidades pelo preço de R$ 700 mil produziria R$ 42 milhões e superestimaria a receita potencial em R$ 10 milhões. O preço médio correto precisa refletir a participação de cada tipo de apartamento.

Cálculo pelo preço do metro quadrado

Também é possível estimar o preço de cada unidade multiplicando sua área comercializável pelo valor de venda por metro quadrado compatível com aquela área. Depois, somam-se os valores das unidades. Um apartamento de 60 m², a R$ 7.500 por m², entra na conta por R$ 450 mil.

A referência de área precisa ser a mesma na pesquisa de preços e na planilha. Usar um preço por metro quadrado privativo sobre a área construída total, que inclui áreas comuns, distorce a estimativa. Vagas e depósitos vendidos separadamente devem entrar uma única vez; se já estiverem incluídos no preço do apartamento, somá-los novamente duplica receita.

Qual é a diferença entre VGV, vendas, lucro e caixa

O VGV potencial considera as unidades que podem ser vendidas. Vendas contratadas registram negócios já firmados; recebimentos mostram os valores pagos pelos compradores. O resultado depende ainda dos custos e das despesas atribuídos ao empreendimento.

No empreendimento do exemplo, suponha que dez apartamentos de dois quartos sejam vendidos pelo preço previsto. Os contratos somariam R$ 4,5 milhões. Se todos os compradores pagassem uma entrada de 10%, o recebimento inicial seria de R$ 450 mil, com R$ 4,05 milhões ainda a receber nas condições contratadas. O VGV potencial do projeto continuaria em R$ 32 milhões se os preços das demais unidades fossem mantidos.

Para estimar o resultado, a análise precisa incluir terreno, construção, projetos, comercialização, administração, tributos e despesas financeiras, conforme a estrutura do negócio. Já a projeção de caixa distribui recebimentos e pagamentos no tempo. Mesmo com resultado projetado positivo, a empresa pode precisar de recursos antes de receber as parcelas das vendas.

VGV bruto e VGV líquido

Quando o relatório usa a expressão “VGV líquido”, deve apresentar as deduções adotadas. O número pode ser ajustado por descontos, participação de parceiros ou outros itens da metodologia. Não trate esse saldo como lucro sem conferir quais custos e despesas ainda estão fora da conta.

Se houver unidades destinadas ao proprietário do terreno por permuta, identifique sua participação na apresentação do potencial do empreendimento e da parcela que cabe à incorporadora. A apuração precisa seguir os contratos, sem tratar a venda de uma unidade pertencente a terceiro como receita integral da empresa.

Como acompanhar o VGV durante a comercialização

Uma planilha útil mantém a projeção inicial e as revisões identificadas por data. Assim, o financeiro consegue explicar se a mudança veio de preço, desconto, alteração do produto ou quantidade de unidades disponíveis.

• Cadastro das unidades: identificação, área, tipo, preço de referência e situação comercial, distinguindo disponibilidade, reserva, venda e distrato.

• Condições de venda: preço contratado, descontos, parcelas e critérios de reajuste registrados separadamente.

• Participação no projeto: recorte de 100% do empreendimento ou da parcela atribuída à empresa, com permutas e participações identificadas.

• Data da projeção: versão da tabela de preços e premissas usadas para o estoque ainda não vendido.

No exemplo de R$ 32 milhões, um desconto hipotético de 5% aplicado a todas as unidades reduziria a receita projetada em R$ 1,6 milhão, para R$ 30,4 milhões. Se parte do empreendimento já estivesse vendida sem esse desconto, a redução deveria incidir apenas sobre as unidades alcançadas pela nova condição.

O comercial atualiza as premissas de venda; o financeiro compara seus efeitos com o custo a incorrer e o calendário de pagamentos. O acompanhamento de orçado vs realizado por obra ajuda a identificar despesas que consumiram a margem prevista, mesmo quando a tabela de preços permaneceu estável.

A Controladoria da Paggo reúne acompanhamento de orçamento, comparação entre valores orçados e realizados e demonstrações gerenciais por empreendimento. Esses controles permitem avaliar os custos e o resultado ao lado da projeção comercial de VGV.

Perguntas frequentes sobre VGV