Satélite · Reforma Tributária
Outorga onerosa e redutor de ajuste: o que entra na base da NF-e ABI
Na venda de um imóvel, o redutor de ajuste permite abater da base de cálculo de IBS e CBS os valores de aquisição do terreno e das contrapartidas necessárias para construir. A outorga onerosa faz parte desse cálculo, junto com o valor inicial, o ITBI, o laudêmio e as demais contrapartidas urbanísticas.
Composição
O que compõe o redutor de ajuste
Os arts. 257 e 258 da LC 214/2025 preveem a composição do redutor de ajuste com os valores da aquisição do imóvel e das contrapartidas pagas para viabilizar o empreendimento. O tratamento da aquisição depende de quem vendeu o imóvel.
Se o vendedor não é contribuinte do regime regular de IBS e CBS, entram no cálculo o valor inicial, o ITBI e o laudêmio. Se é contribuinte, a incorporadora recebe o redutor de ajuste anterior, sem recompor seu valor.
Para definir o valor inicial, é preciso verificar a situação do imóvel. A regra considera se ele estava construído ou em construção e pertencia ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, ou se foi adquirido de não contribuinte a partir de 1º de janeiro de 2027. Conforme o caso, utiliza-se o valor de aquisição, de referência ou estimado. Para as aquisições de não contribuinte feitas a partir de 2027, a LC 227/2026 estabeleceu o valor de aquisição como referência.
| Componente | O que é | Correção pelo IPCA desde |
|---|---|---|
| Valor inicial | Valor de aquisição, de referência ou estimado, conforme a situação do imóvel | A constituição do valor |
| ITBI | Imposto municipal pago na aquisição do imóvel | O pagamento |
| Laudêmio | Valor pago na transferência de imóvel em regime de aforamento | O pagamento |
| Outorga onerosa | Valor pago ao município pelo direito de construir ou pela alteração de uso | O pagamento |
| Demais contrapartidas | Doação de áreas e obrigações do ato de aprovação do empreendimento | O pagamento ou a transferência |
Contrapartidas
Quais contrapartidas entram no redutor
As contrapartidas são obrigações exigidas pelo município ou pelas regras de parcelamento do solo para aprovar o empreendimento. A regulamentação reconhece cinco tipos, e o leiaute da NF-e ABI trata a outorga onerosa separadamente das demais:
Outorga onerosa do direito de construir: o valor pago para edificar acima do coeficiente básico do terreno.
Outorga onerosa por alteração de uso: o valor pago para mudar o uso permitido do solo.
Doação de áreas públicas: o percentual de área transferido ao município no parcelamento, nos termos do art. 22 da Lei 6.766/1979.
Contrapartidas do ato de aprovação: obrigações registradas no cartório com o projeto, conforme o art. 18, V, da Lei 6.766/1979.
Demais contrapartidas: outras obrigações urbanísticas ou ambientais assumidas para aprovar o empreendimento.
O manual de orientação da NF-e ABI proíbe incluir outorgas e contrapartidas no valor de aquisição do imóvel. Esses valores precisam ficar separados porque têm datas diferentes, que determinam o período de correção de cada um. Somar a outorga ao preço do terreno altera a atualização e compromete a memória de cálculo do redutor.
Outorga parcelada: guarde o registro de cada pagamento, com o valor e a data. A correção é calculada a partir dessa data, por isso o total pago pelo empreendimento, sozinho, não basta para refazer a conta.
Cálculo
Como cada componente é corrigido e rateado
Antes de somar os componentes do redutor, é preciso atualizar cada um pelo IPCA. O valor inicial é corrigido desde sua constituição; o ITBI e o laudêmio, desde o pagamento. Para a outorga e as demais contrapartidas, conta a data do pagamento ou da transferência dos bens. A soma dos valores já corrigidos forma o redutor do imóvel.
O redutor do empreendimento é então distribuído entre as unidades. A parte de cada unidade é rateada entre as parcelas do contrato: sinal, mensais, bimestrais, semestrais, anuais, entrega das chaves e saldo residual.
Nas vendas decorrentes de incorporação ou loteamento, a nota é emitida sem destaque de imposto. O redutor correspondente a cada parcela é informado no evento de pagamento. Nas vendas que não decorrem de incorporação, ele é informado na própria nota.
Cada componente é corrigido pelo IPCA desde a própria data antes da soma. Na incorporação, o redutor rateado aparece no evento de cada parcela recebida.
Na prática
O que documentar antes da primeira venda
Os valores de aquisição e das contrapartidas são informados no cadastro do empreendimento, fora da NF-e ABI. A incorporadora precisa guardar os documentos que comprovam esses valores e permitem refazer o cálculo. Para cada empreendimento, isso inclui:
Aquisição do terreno: escritura, origem do imóvel (contribuinte ou não) e, quando for o caso, o redutor de ajuste do vendedor.
ITBI e laudêmio: guias e comprovantes de pagamento, com as respectivas datas.
Outorga onerosa: o cálculo do município, a guia e o comprovante de cada pagamento.
Demais contrapartidas: o ato de aprovação, o registro no cartório e a data de cada pagamento ou transferência.
Unidades e fluxo de parcelas: o quadro de áreas e o fluxo de cada contrato, que definem o rateio.
A falta desses registros reduz o valor que a incorporadora consegue abater e aumenta o imposto pago em cada parcela, ao longo dos recebimentos do empreendimento. O artigo sobre a alíquota efetiva das incorporadoras explica como os redutores e os créditos da cadeia entram nessa conta.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes
A outorga onerosa entra no redutor de ajuste?
Sim. Tanto a outorga onerosa do direito de construir quanto a outorga por alteração de uso entram no redutor de ajuste. Cada uma é registrada separadamente, corrigida pelo IPCA desde o pagamento e rateada por unidade e por parcela.
Posso somar a outorga ao valor do terreno?
Não. Outorgas e contrapartidas devem ser informadas separadamente do valor inicial do imóvel, pois cada componente tem sua própria data de correção.
O redutor de ajuste vale no RET?
Não. O regime opcional aplica uma alíquota fixa sobre a receita recebida: 2,08% na incorporação, 0,53% no interesse social e 3,65% no parcelamento do solo. Nesse regime, não se aplicam o redutor de ajuste, o redutor social nem a apropriação de crédito.
Faz parte da série
Glossário rápido
- Redutor de ajuste
- Desconto na base de cálculo da operação com imóvel que abate o valor inicial do imóvel, o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas, como a outorga onerosa, corrigidos pelo IPCA e rateados por unidade e por parcela.
- Outorga onerosa
- Valor pago ao município pelo direito de construir acima do coeficiente básico do terreno ou pela alteração de uso do solo. Na Reforma Tributária, compõe o redutor de ajuste da venda de imóvel.
- NF-e ABI
- Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, o modelo 77 criado no âmbito da LC 214/2025 para documentar a venda de imóvel, com IBS e CBS apurados sobre a operação. Obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026 no regime regular.
Redutor de ajuste calculado por unidade e por parcela
Veja como a Paggo compõe os redutores e emite a NF-e ABI a partir dos cadastros do empreendimento.