Satélite · Reforma Tributária
Cadastro do imóvel na NF-e ABI: os dados necessários
Para emitir a NF-e ABI, a incorporadora precisa reunir os registros oficiais da unidade, os códigos da operação e as informações de pagamento. Como essas informações vêm do cadastro da incorporadora, a preparação para emitir a nota começa pela conferência desses dados.
Identificação
Como a nota identifica o imóvel
A nota precisa identificar qual imóvel e qual direito estão sendo negociados. Para isso, o leiaute exige os dados registrais e cadastrais, a classificação do bem e a identificação das partes. Cada informação tem uma função; preencher uma delas não dispensa automaticamente as outras.
| Informação | O que confrontar | Erro a evitar |
|---|---|---|
| CIB, matrícula e cartório | Cadastro imobiliário e documentos registrais, conforme a exigência de cada campo | Usar um identificador como se substituísse os demais |
| Espécie e enquadramento | Natureza do bem e classificação prevista na tabela oficial | Deduzir a classificação pelo nome do empreendimento |
| Área e unidade de medida | Documento de referência e critério de medição aplicável | Informar o número sem conferir o significado da área |
| Partes e percentuais | Transmitentes, adquirentes e fração envolvida na operação | Confundir a participação de uma parte com 100% do imóvel |
A classificação da unidade determina, entre outros pontos, a aplicação do redutor social. O art. 259 da LC 214/2025 prevê R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, com aplicação única por imóvel e restrita aos enquadramentos residenciais. Um erro nessa classificação pode deixar uma unidade sem o abatimento ou levar à aplicação do redutor em uma venda que não tem direito a ele.
Operação
Modalidade e natureza da operação
O campo modOper informa a modalidade da operação, e o natOper especifica sua natureza dentro dessa modalidade. Ambos usam os códigos da tabela oficial vigente. Esses códigos determinam quais grupos podem ser preenchidos no restante da nota. Na cessão ou transmissão de direitos, por exemplo, o leiaute não permite os grupos de redutores.
| modOper | Modalidade | natOper (exemplo) |
|---|---|---|
| 01 | Alienação em geral | 01 · Compra e venda |
| 02 | Arrematação, adjudicação ou remição | 07 · Adjudicação |
| 03 | Cessão ou transmissão de direitos | 09 · Cessão de direitos |
| 04 | Permuta | 15 · Permuta |
Se a permuta tiver torna, a nota deve incluir o grupo correspondente e os valores exigidos para essa condição da operação. Antes de emitir, é preciso conferir na tabela oficial os códigos aplicáveis.
Incorporação
O indicador que muda a nota: indIncorpLote
O campo indIncorpLote informa se a alienação decorre de incorporação, loteamento ou desmembramento, conforme o art. 262 da LC 214/2025. Seu preenchimento determina onde serão informados o IBS e a CBS: na nota da venda ou nos eventos de pagamento das parcelas recebidas.
Nota sem destaque, imposto nos eventos
A nota da venda é emitida sem destaque de IBS e CBS, com cClassTrib 820005. A apuração do imposto ocorre no evento de pagamento de cada parcela recebida, com os redutores distribuídos entre as parcelas.
Destaque na própria nota
O IBS, a CBS e os redutores são informados na própria nota, conforme o enquadramento da operação. Estar com a obra pronta ou em construção não determina a escolha do indicador.
Pagamento
Como o fluxo de parcelas entra na nota
O indicador de incorporação define o grupo usado para registrar os pagamentos.
Com indIncorpLote = 0, utiliza-se o detPagImovel. Nele são informados o meio de pagamento (tPag), a descrição, quando exigida (xPag), e o valor (vPag). O valor do financiamento não inclui ITBI nem despesas de registro.
Com indIncorpLote = 1, utiliza-se o detPagIncorpLote, que reúne a periodicidade (tParcela), a quantidade de parcelas (nParcela) e uma descrição opcional (xParcela). O recebimento efetivo de cada parcela é registrado no evento correspondente.
Como organizar o fluxo antes de emitir
Para preencher o XML, é preciso organizar o cronograma financeiro do contrato conforme os campos da nota. Cada componente do fluxo deve estar separado, com seu valor, suas datas e sua periodicidade, antes da emissão:
| Componente | Valor contratado | Como organizar |
|---|---|---|
| Entrada já paga | R$ 100.000 | Valor e data do pagamento, com o meio efetivamente utilizado |
| Série mensal | 20 × R$ 10.000 = R$ 200.000 | Montante da série, número de parcelas, periodicidade e primeiro vencimento |
| Financiamento previsto | R$ 700.000 | Componente identificado e preenchido conforme a situação efetiva e as regras do campo |
Na prática
O que conciliar antes da primeira venda
A emissão passa a ser obrigatória em 1º de dezembro de 2026 para o regime regular. O cadastro usado na nota da venda continuará sendo usado nos eventos de pagamento durante os anos do contrato. Por isso, um dado incorreto na origem se repete nas emissões seguintes. Antes da primeira venda, a incorporadora precisa conferir, por empreendimento:
Registro de cada unidade: matrícula, cartório e CIB conferidos com o quadro de áreas.
Enquadramento: classificação como residencial novo, lote residencial ou demais categorias, que determina a aplicação do redutor social.
Partes e frações: transmitentes, adquirentes e percentuais de cada contrato, inclusive nas vendas com mais de um comprador.
Fluxo contratual: entrada, séries, chaves e financiamento separados, com datas e periodicidade.
Indicador de incorporação: definido por empreendimento, para a nota sair com ou sem destaque de imposto.
O artigo sobre a mudança na emissão de nota fiscal em 2026 apresenta as demais mudanças nos documentos fiscais da construção com a chegada de IBS e CBS.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes
A descrição comercial da unidade basta para a NF-e ABI?
Não. Além da espécie, do enquadramento, da área e das partes da operação, a NF-e ABI pede o CIB, a matrícula e o cartório do imóvel. A descrição comercial não substitui essas informações.
Quem preenche os dados do imóvel na nota?
Quem emite a nota é o alienante, ou seja, a incorporadora, a loteadora ou a SPE que vende o imóvel. É do cadastro dessa empresa que vêm os dados da emissão. Matrícula, enquadramento e fluxo de parcelas precisam estar conciliados antes da primeira venda documentada pela NF-e ABI.
Qual é a diferença entre modOper e natOper?
O modOper identifica a modalidade da operação, como alienação, permuta ou cessão de direitos. O natOper detalha sua natureza dentro dessa modalidade. Os dois campos devem seguir a tabela oficial vigente, pois a combinação dos códigos determina quais grupos podem ser preenchidos na nota.
O que o campo indIncorpLote muda no preenchimento da NF-e ABI?
Ele indica se a venda decorre de incorporação, loteamento ou desmembramento. Com indIncorpLote = 1, a nota da venda é emitida sem destaque de IBS e CBS, e a apuração ocorre nos eventos de pagamento das parcelas. Com indIncorpLote = 0, os tributos e os redutores são informados na própria nota, conforme o enquadramento.
Uma obra concluída deve usar indIncorpLote = 0?
A conclusão da obra, sozinha, não determina esse preenchimento. O indicador depende de a venda decorrer ou não de incorporação, loteamento ou desmembramento. Essa condição precisa ser conferida antes da emissão, mesmo que as unidades já estejam prontas.
Como organizar entrada, parcelas e financiamento para emitir a nota?
Separe os componentes previstos no contrato e confira seus valores, datas e periodicidade. O grupo de pagamento utilizado depende do indIncorpLote. Na incorporação, o cronograma informado na nota não substitui o registro do recebimento efetivo de cada parcela no evento correspondente.
O que conferir quando o imóvel tem mais de um comprador?
Confira a identificação de todos os adquirentes e os percentuais previstos no contrato. A participação de cada comprador deve corresponder à fração negociada, sem confundir a participação individual com a totalidade do imóvel.
Por que o enquadramento residencial ou comercial precisa estar correto?
O enquadramento interfere na aplicação do redutor social, previsto para imóveis residenciais novos e lotes residenciais, conforme os requisitos legais. Uma classificação incorreta pode impedir um abatimento devido ou levar à aplicação do redutor em uma operação sem direito a ele. O nome comercial do empreendimento não basta para definir essa classificação.
Faz parte da série
Glossário rápido
- NF-e ABI
- Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, o modelo 77 criado no âmbito da LC 214/2025 para documentar a venda de imóvel, com IBS e CBS apurados sobre a operação. Obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026 no regime regular.
- CIB
- Cadastro Imobiliário Brasileiro, o identificador nacional do imóvel. Na NF-e ABI, aparece ao lado da matrícula e do cartório, sem substituí-los.
A nota preenchida a partir dos seus cadastros
Veja como a Paggo emite a NF-e ABI com empreendimento, unidade, comprador e fluxo de parcelas já cadastrados na plataforma.