Calculadora da reforma tributária para incorporadoras

Quais dados você precisa para começar

Selecione “Incorporadora”, informe se o empreendimento está no RET ou fora dele e preencha o Valor Geral de Vendas (VGV) e o número de unidades. A divisão desses dois valores determina o ticket médio. Depois, ajuste a participação residencial e comercial.

Após o cadastro, o gráfico apresenta a comparação e o painel lateral permite trocar as premissas. Para construir um cenário útil, tenha em mãos o orçamento por categoria, a parcela paga com nota fiscal, o perfil tributário dos fornecedores e a participação do terreno no VGV. As sugestões iniciais da ferramenta são um ponto de partida; o orçamento do seu projeto deve orientar os ajustes.

Por que a carga atual pode aparecer acima dos 4% do RET

O gráfico não apresenta apenas o recolhimento direto da incorporadora. Na comparação do simulador, a carga atual soma essa parcela a uma estimativa dos impostos embutidos nos materiais, serviços e outras despesas contratadas.

Em um cenário com RET de 4%, portanto, a barra pode ultrapassar 4% sem que o modelo esteja dizendo que a alíquota nominal do RET aumentou. A parte clara mostra a carga do RET; a parte escura mostra o componente estimado dentro da cadeia de fornecedores. Passe o cursor sobre as parcelas, ou selecione a legenda, para consultar os percentuais.

Essa distinção também evita confundir carga econômica estimada com guia de recolhimento. O imposto embutido é uma estimativa do modelo sobre custos de terceiros, não um tributo adicional que a incorporadora necessariamente recolhe em seu próprio CNPJ. A opção pelo RET e suas condições devem ser verificadas na orientação da Receita Federal.

Um exemplo que você pode reproduzir

Considere um empreendimento hipotético de 100 unidades residenciais, VGV de R$ 75 milhões e ticket médio de R$ 750 mil, com RET de 4% no cenário atual. Defina terreno em 15% do VGV, alíquota setorial de IBS + CBS em 13,95%, fornecedores LP/LR em 50% nos dois controles e pagamentos com nota fiscal em 90% em todas as categorias.

Distribua os custos em materiais (18% do VGV), serviços de terceiros (26%), marketing (2%), comercial (4%) e despesas gerais (5%). Esses percentuais somam 55%; o terreno é informado separadamente. São premissas escolhidas para este exemplo, não médias de mercado.

A conta futura inclui IBS e CBS após créditos, além da parcela de IRPJ e CSLL mantida pelo motor. O resultado não é obtido multiplicando diretamente 13,95% pelo VGV: há redutores, crédito de fornecedores e uma convenção de conversão de valores com tributos incluídos. A metodologia ao final explica essas escolhas.

O que testar depois do primeiro resultado

Custos e margem. Aumente ou reduza as categorias de custo mantendo os demais controles. Um projeto com mais custos creditáveis pode apresentar menor carga futura, mas isso não significa maior lucro: a despesa também consome receita. O gráfico “Se os custos e despesas mudarem” mostra a sensibilidade preservando a proporção das categorias do cenário.

Perfil dos fornecedores. Teste participações diferentes de LP/LR nos materiais e nos serviços. Combine essa leitura com a parcela paga com nota fiscal. No exemplo, a hipótese de 50% de LP/LR e 90% com nota corresponde a um fator de crédito de 45% sobre a base de custos considerada, não a um crédito de 45% do VGV.

Produto e redutores. Compare residencial e comercial mantendo ticket, custos e fornecedores. Assim você identifica o efeito da destinação no modelo. Ao mudar o ticket, confira também as sugestões de custos carregadas pela ferramenta para não atribuir ao redutor uma diferença causada pelo orçamento.

Alíquota de IBS e CBS. O controle permite testar uma faixa de 10% a 18% para o setor. Esses valores são hipóteses, e 13,95% é a premissa inicial do simulador, não uma alíquota definitiva anunciada para todo empreendimento.

O que é regra legal e o que é premissa do simulador

A LC 214/2025, em texto consolidado, disciplina créditos e o regime de bens imóveis. Os artigos 257 a 261 tratam dos redutores e das alíquotas; o artigo 47 reúne regras de creditamento. A aplicação a uma operação concreta exige conferir condições, documentos e eventuais opções de transição.

O simulador simplifica essa análise. Usa R$ 100 mil como redutor social por unidade residencial, sem atualização monetária; a lei prevê atualização pelo IPCA. Usa o percentual do terreno como aproximação para o redutor de ajuste, embora sua constituição legal tenha regras próprias. Também considera crédito zero para fornecedores do Simples. Essa última hipótese não é uma regra geral da legislação, que admite créditos no montante de CBS e IBS pago dentro do Simples, conforme o § 9º do art. 47.

A ferramenta compara o regime atual selecionado com seu modelo de 2033. Ela não decide a elegibilidade a opções de transição nem calcula automaticamente qual regime uma SPE deve adotar. Nos exemplos com RET, a parcela de IRPJ e CSLL futura é uma premissa mantida pelo motor, e não uma conclusão sobre o enquadramento fiscal da operação.

Como usar o resultado na decisão do empreendimento

Guarde um cenário com o orçamento original e registre quais premissas foram alteradas na comparação. O botão “Compartilhar resultados” copia um resumo com os percentuais e o link da ferramenta. Para uma análise interna completa, acompanhe esse resumo com o orçamento e os percentuais dos controles.

A estimativa ajuda a escolher o que investigar: documentação de fornecedores, composição dos custos, produto e hipóteses de tributação. Para compreender o contexto, consulte o guia da reforma tributária na construção civil e a análise de alíquota efetiva das incorporadoras. Efeitos de caixa exigem uma leitura separada sobre split payment.

Compare as premissas do seu empreendimento no simulador da Paggo.

Perguntas frequentes

O simulador é gratuito?

Sim. O resultado personalizado exige cadastro com e-mail corporativo elegível. A metodologia pode ser consultada sem cadastro.

O percentual de 2033 representa apenas IBS e CBS?

Não. O gráfico apresenta a carga total considerada pelo modelo, incluindo IRPJ e CSLL. A alíquota de IBS + CBS do controle é uma premissa diferente da alíquota efetiva exibida no resultado.

O simulador promete redução de impostos?

Não. O sinal e o tamanho da diferença dependem das entradas. A ferramenta serve para explorar hipóteses e apoiar a conversa com a equipe fiscal, sem substituir a apuração do empreendimento.

Posso comparar dois projetos mudando só o VGV?

Para uma comparação útil, confira também unidades, tipologia, custos, terreno e fornecedores. Se o objetivo for medir uma sensibilidade, preserve todas as variáveis que não fazem parte do teste.