--- title: Reforma Tributária para Empresas: Adequação com IA description: A Paggo adequa empresas de qualquer segmento ao IBS e à CBS: emissão de NFS-e e NF-e ABI, apuração de créditos e débitos por CNPJ com IA e consultoria. url: https://www.paggo.com.br/reforma-tributaria --- # Adeque sua operação à Reforma Tributária A Paggo prepara empresas de qualquer segmento para a adequação à Reforma Tributária: emite a NFS-e e a NF-e ABI, captura as notas fiscais de compra, apura créditos e débitos de IBS e CBS por CNPJ com IA e, na consultoria, mede quanto de margem a cadeia de fornecedores perde ou recupera. Com a LC 214/2025, o IBS e a CBS substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. Para qualquer empresa, isso muda duas coisas: a carga de cada operação passa a depender do crédito que cada fornecedor gera, e créditos e débitos precisam ser apurados por CNPJ. Para quem vende imóveis, cada venda também passa a exigir a NF-e ABI, a partir de 01/12/2026 no regime regular. ## O custo tributário da sua empresa depende da adequação à Reforma A tabela compara a empresa depois da Reforma sem adequação e depois da Reforma com o apoio da Paggo. | Alavanca | Pós-Reforma sem adequação | Pós-Reforma com apoio da Paggo | |---|---|---| | Notas de compra | IBS e CBS das compras sem conferência | Notas emitidas e capturadas via Paggo conforme as novas normas | | Cadeia de fornecedores | Alta probabilidade de fornecedores não gerarem crédito integral | Cadeia ajustada para maximizar a geração de créditos | | Apuração por CNPJ | Créditos e débitos apurados em planilha | Apuração de créditos e débitos automatizada com IA | | Reduções do setor | Potencial pouco aproveitado | Aplicação de todos os redutores disponíveis | | Alíquota final | Alíquota final mais alta | Alíquota final mais baixa | Cenários ilustrativos. O resultado depende dos dados e das regras de cada operação. Redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS para operações com imóveis; redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial (LC 214/2025). ## O que é a NF-e ABI A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) é o documento fiscal eletrônico que registra a venda, a permuta, a cessão de direitos e as demais alienações onerosas de imóveis sob o IBS e a CBS. Foi criada no âmbito da LC 214/2025 e segue o leiaute do Manual de Orientação do Contribuinte, Anexo I versão 1.00a, publicado em agosto de 2026. Emite quem aliena o imóvel: incorporadoras, loteadoras, SPEs e demais contribuintes que vendem imóveis. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a obrigação começa em 01/12/2026 para o regime regular do IBS e da CBS e em 01/01/2027 para optantes do Simples Nacional e pessoas físicas contribuintes. ## Ficha técnica da NF-e ABI | Item | Definição | |---|---| | Nome | Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) | | Modelo | 77, com chave de acesso de 44 posições | | Quem emite | O alienante: incorporadora, loteadora, SPE ou outro contribuinte que vende o imóvel | | Obrigatória a partir de | 01/12/2026 no regime regular do IBS e da CBS; 01/01/2027 no Simples Nacional e para pessoa física contribuinte | | Base legal | LC 214/2025; obrigatoriedade no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 | | Leiaute | Manual de Orientação do Contribuinte, Anexo I versão 1.00a (agosto de 2026), schemas PL_NFeABI_1.00 | | Tamanho do leiaute | 240 campos em 15 grupos e 169 regras de validação | | Modalidades (modOper) | 01 alienação em geral; 02 arrematação, adjudicação ou remição; 03 cessão ou transmissão de direitos; 04 permuta | | Naturezas (natOper) | 15 códigos, de compra e venda a permuta | | Venda na planta | Nota mãe sem destaque de imposto (cClassTrib 820005) e um evento de pagamento por parcela, onde entram os redutores | | Redução de alíquota | 50% no IBS e na CBS para operações com bens imóveis (cClassTrib 200046, art. 261 da LC 214/2025) | | Redutor social | R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, corrigidos pelo IPCA desde 16/01/2025, uma única vez por imóvel | | RET | Opção de alíquota fixa sobre a receita recebida, sem redutores e sem crédito: 2,08% no RET da incorporação e 0,53% no de interesse social (art. 485), com pedido de RET efetivado antes de 01/01/2029; no loteamento com registro efetivado antes de 01/01/2029, 3,65% sobre a receita bruta recebida (art. 486). cClassTrib 221002, 221003 e 221004 | | Distrato | Evento de cancelamento 110111, que estorna o IBS e a CBS dos eventos de parcela | | DANFE-ABI | Leiaute do documento auxiliar (Anexo II) ainda não publicado | Fontes: LC 214/2025, Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, MOC NF-e ABI Anexo I v1.00a, Tabela de Códigos v1.00a e tabela cClassTrib. A contagem de campos e regras é a leitura da Paggo do Anexo I. Atualizado em setembro de 2026. ## Visualize diferentes modelos de notas fiscais - NF-e ABI: no exemplo, alienação em geral (modOper 01, natOper 01 Compra e venda) com cClassTrib 200046 (bens imóveis, redução de 50% no IBS e na CBS). A Paggo também emite as demais modalidades da NF-e ABI, como adjudicação, cessão de direitos e permuta, cada uma com a modalidade e a natureza próprias do leiaute oficial. - Nota fiscal de serviço (NFS-e, padrão nacional): no exemplo, CST 000 e cClassTrib 000001 (tributação integral pelo IBS e pela CBS), com as alíquotas de 2026, CBS de 0,9% e IBS de 0,1%. A Paggo emite a NFS-e no padrão nacional para serviços de qualquer segmento, com o IBS e a CBS destacados ao lado do ISS. Os exemplos usam notas demonstrativas, sem valor fiscal. ## A Paggo adapta seus processos às novas regras de emissão, cobrança e apuração Na Paggo, a rotina operacional possui quatro etapas: cobrança automatizada, notas fiscais no leiaute oficial, conferência de recebimentos e gestão de créditos e débitos por CNPJ. Cada etapa tem um vídeo curto da plataforma na página, com uma cena por destaque. ### Cobrança automatizada O Contas a Receber da Paggo recebe os contratos, corrige as parcelas todo mês e envia a cobrança de cada uma ao comprador. Os cadastros e o valor corrigido da parcela também preenchem a NFS-e ou a NF-e ABI. - Contratos importados de uma planilha ou do sistema atual em minutos. - Parcelas corrigidas mensalmente pelos índices e pelas regras da empresa. - Cadastros e valores preenchem a NFS-e ou a NF-e ABI, e o time da empresa revisa só os campos sensíveis (modOper, natOper e cClassTrib). - Cobrança por e-mail e WhatsApp, com boleto ou PIX e lembretes automáticos. ### Notas fiscais no leiaute oficial Cada nota, NFS-e ou NF-e ABI, é gerada e validada contra os campos oficiais antes do envio ao ambiente nacional. A seção "Visualize diferentes modelos de notas fiscais", acima, detalha os campos de cada exemplo. ### Conferência de recebimentos Cada parcela paga dá baixa automática no Contas a Receber. A NFS-e ou a NF-e ABI emitida na cobrança segue ao ambiente nacional, e o retorno atualiza os impostos da parcela. - O pagamento do título dá baixa automática na parcela. - A NFS-e ou a NF-e ABI segue pela integração própria com o ambiente nacional, sem emissor intermediário. A Paggo atua como Responsável Técnico, com o certificado e-CNPJ da empresa assinando cada nota. - O status atualiza os valores de impostos referentes à parcela recebida: base de cálculo, IBS e CBS. ### Gestão de créditos e débitos por CNPJ Nota, pagamento e recebimento ligados na mesma plataforma sustentam a apuração do IBS e da CBS de cada empreendimento e o controle de créditos e débitos. - Apuração dos impostos por empreendimento considerando o regime tributário (regime regular, com redutores e alíquotas reduzidas em 50%, ou RET, com alíquota fixa sobre a receita e sem crédito). - Memorial de créditos gerados por fornecedor no empreendimento: crédito integral de fornecedores do regime regular e parcial de fornecedores do Simples Nacional. - Cálculo de créditos, débitos e alíquotas atualizado instantaneamente a cada parcela recebida. Status: a Paggo já emite a NF-e ABI, integrada direto ao ambiente nacional da Receita. A emissão pode ser contratada sozinha ou conectada ao [Contas a Receber](https://www.paggo.com.br/recebimentos) da Paggo. ## Consultoria da Reforma Tributária: antecipe o impacto financeiro e proteja sua margem Antecipe o impacto financeiro e proteja sua margem. Na consultoria de Reforma Tributária, a Paggo analisa as compras já realizadas, evidencia o crédito gerado pela sua cadeia de fornecedores e direciona sua operação para a menor alíquota pós-Reforma. A Paggo lê os pagamentos, recebimentos e tributos das compras já realizadas e classifica cada fornecedor pelo crédito que ele gera no IBS e na CBS: integral ou parcial. O resultado mostra onde a margem cai e o que ajustar para chegar ao melhor cenário. A comparação tem três etapas: a carga que a empresa paga hoje, a operação atual sob as regras da Reforma e as mudanças na cadeia que recuperam margem. No exemplo ilustrativo da página, a alíquota efetiva sobre a receita vai de 7,40% (pré-Reforma) para 6,08% (Reforma com a cadeia atual) e 5,00% (Reforma com a cadeia ajustada). Não são resultados de cliente nem promessa de economia. Fluxo de trabalho: (1) reunir o histórico por CNPJ, com integração aos sistemas da empresa; (2) apurar a carga, fornecedor por fornecedor e CNPJ por CNPJ; (3) comparar cenários de crédito, redutores, cadeia e produto; (4) definir o plano de ação. Entregas: diagnóstico por CNPJ, comparação de cenários, plano de ação por alavanca e acesso ilimitado ao ferramental. A análise histórica orienta as próximas decisões. Ela não é pedido de recuperação de tributos nem garantia de economia. ## O que a Paggo faz na Reforma Tributária A Paggo prepara empresas de qualquer segmento para o IBS e a CBS, os tributos que a Reforma Tributária (LC 214/2025) cria no lugar de PIS, Cofins, ICMS e ISS. A Central de Documentos captura as notas fiscais de todos os CNPJs do grupo na SEFAZ e os boletos e guias no DDA, e um agente de IA lê o IBS e a CBS de cada documento. A plataforma apura créditos e débitos por CNPJ, com o memorial de créditos gerados por fornecedor e a alíquota efetiva atualizada a cada transação. Na consultoria da Reforma, especialistas analisam as compras já realizadas, classificam cada fornecedor pelo crédito que ele gera e comparam a carga atual com os cenários após a Reforma, com diagnóstico e plano de ação por CNPJ. Para quem vende imóveis, a Paggo também emite a NF-e ABI, obrigatória a partir de 01/12/2026 no regime regular. A cobrança de cada parcela gera a nota com o evento da parcela, enviada pela integração própria com o webservice nacional. ## Perguntas frequentes **A Paggo atende só incorporadoras na Reforma Tributária?** Não. A Paggo prepara empresas de qualquer segmento para o IBS e a CBS. A emissão da NFS-e, a captura das notas fiscais de compra e a apuração de créditos e débitos por CNPJ, com o memorial de créditos por fornecedor, servem para qualquer operação. A consultoria da Reforma também: ela parte das compras já realizadas de cada CNPJ e classifica cada fornecedor pelo crédito que ele gera no IBS e na CBS. Só a NF-e ABI e o simulador gratuito são específicos de quem vende imóveis, e na incorporação a consultoria também considera os redutores de ajuste e social e o regime de cada empreendimento. **O que é analisado na consultoria da Reforma Tributária?** A Paggo parte do histórico de pagamentos, recebimentos e tributos de cada CNPJ e classifica cada fornecedor pelo crédito que ele gera no IBS e na CBS: integral ou parcial. Em seguida compara a carga atual, a carga da Reforma com a cadeia atual e a carga com a cadeia ajustada. A entrega traz diagnóstico por CNPJ, cenários e plano de ação. A análise usa as operações já realizadas para orientar as próximas decisões. Ela não é um pedido de recuperação de tributos nem uma garantia de economia. **A emissão de notas fiscais é só para incorporadoras?** Não. A Paggo emite a NFS-e para empresas de qualquer segmento e a NF-e ABI para quem vende imóveis, a única operação que exige essa nota. A Central de Documentos também captura as NF-e de compra na SEFAZ, as NFS-e na maioria das prefeituras e os boletos e guias no DDA, e lê o IBS e a CBS de cada documento para a apuração. **O que é a NF-e ABI?** A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) é o documento fiscal eletrônico que registra a venda, a permuta, a cessão de direitos e as demais alienações onerosas de imóveis sob o IBS e a CBS. Foi criada no âmbito da LC 214/2025 e segue o leiaute do Manual de Orientação do Contribuinte, Anexo I versão 1.00a, publicado em agosto de 2026. **Quem precisa emitir a NF-e ABI e a partir de quando?** Emite quem aliena o imóvel: incorporadoras, loteadoras, SPEs e demais contribuintes que vendem imóveis. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a obrigação começa em 01/12/2026 para o regime regular do IBS e da CBS e em 01/01/2027 para optantes do Simples Nacional e pessoas físicas contribuintes. **A Paggo já emite a NF-e ABI?** Sim. A Paggo emite a NF-e ABI pela integração própria com o ambiente nacional da Receita, como Responsável Técnico, com o certificado e-CNPJ da sua empresa assinando cada nota. Os cadastros de empreendimento, unidade e comprador preenchem a nota, os redutores são calculados automaticamente e seu time confere os campos sensíveis antes do envio. Integrada ao Contas a Receber da Paggo, cada parcela recebida gera os dados do evento de pagamento, e o IBS e a CBS de cada parcela ficam registrados por CNPJ para a apuração. A emissão também pode ser contratada sozinha, sem o Contas a Receber. **Como funciona a NF-e ABI na venda na planta?** Na venda decorrente de incorporação, a nota principal, chamada de nota mãe, sai sem destaque de imposto, com cClassTrib 820005. O IBS e a CBS aparecem nos eventos de pagamento, um para cada parcela recebida, e é neles que entram os redutores de ajuste e social rateados. Na venda que não decorre de incorporação, os redutores ficam na própria nota. **Como funcionam os redutores de ajuste e social na venda de imóveis?** O redutor de ajuste (arts. 257 e 258 da LC 214/2025) soma o custo de aquisição do imóvel (valor inicial, ITBI e laudêmio, ou o redutor anterior quando o imóvel veio de outro contribuinte) e as contrapartidas, como a outorga onerosa, corrigidos pelo IPCA e rateados por unidade e por parcela. O redutor social é de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial (art. 259), corrigido pelo IPCA desde 16/01/2025, usado uma única vez por imóvel e deduzido da base de cálculo depois do redutor de ajuste. Sobre a base que resta, as operações com imóveis têm redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS (art. 261, cClassTrib 200046). Na venda na planta, os redutores são rateados pelas parcelas e entram nos eventos de pagamento da NF-e ABI. **Como fica a NF-e ABI no RET?** No RET da incorporação, o IBS e a CBS saem por alíquota fixa sobre a receita de cada parcela recebida, sem redutores e sem crédito: 2,08% (art. 485, I, da LC 214/2025) ou 0,53% na incorporação de interesse social (art. 485, II), para quem teve o pedido de RET efetivado antes de 01/01/2029. O loteamento com registro efetivado antes de 01/01/2029 tem uma opção parecida, de 3,65% sobre a receita bruta recebida (art. 486). Os cClassTrib são 221002, 221003 e 221004. ## Próximos passos - [Falar com os especialistas da Paggo sobre a adequação à Reforma Tributária](https://www.paggo.com.br/contato). - [Para incorporadoras: simular gratuitamente o impacto da Reforma em um empreendimento](https://www.paggo.com.br/simulador-reforma-tributaria). - [IBS e CBS na construção civil](https://www.paggo.com.br/blog/reforma-tributaria-construcao-civil-ibs-cbs). - [Reforma tributária nas incorporadoras](https://www.paggo.com.br/blog/reforma-tributaria-incorporadoras).