---
title: Emissão de NF-e ABI para incorporadoras e imobiliárias
description: Emita a NF-e ABI e a NFS-e de aluguel no leiaute oficial, com redutor de ajuste, redutor social e RET calculados. Obrigatória a partir de 1º/12/2026.
url: https://www.paggo.com.br/nf-e-abi
---

# Emissão de NF-e ABI para incorporadoras e imobiliárias

A partir de 1º de dezembro de 2026, quem vende imóvel como contribuinte emite a NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77), e o aluguel de quem passa dos limites da lei exige NFS-e com IBS e CBS. A Paggo emite as duas no leiaute oficial, com o IBS e a CBS calculados no regime de cada operação (redutores ou RET), e transmite direto ao autorizador oficial da NF-e ABI, sem sistema intermediário.

## Prazos de obrigatoriedade

| Documento | Para quê | Obrigatória a partir de |
|---|---|---|
| NFS-e de corretagem e administração | Comissão e taxa da imobiliária | 1º/10/2026 |
| NF-e ABI (modelo 77) | Venda, cessão e permuta de imóveis | 1º/12/2026 |
| NFS-e de locação | Aluguel, cessão onerosa e arrendamento | 1º/12/2026 |
| Simples Nacional | Todos os documentos acima | 1º/01/2027 |

Fonte: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º. 2026 é o ano de teste do IBS e da CBS: as notas já levam os campos novos, e o imposto destacado é informativo. A cobrança começa em 2027, com a CBS, e o IBS sobe até 2033.

## Quem emite cada nota

| | Locação · NFS-e | Venda · NF-e ABI | Corretagem · NFS-e |
|---|---|---|---|
| Quem emite | Proprietário que aluga | Quem vende: incorporadora, loteadora, SPE ou proprietário | Corretor ou imobiliária |
| Sobre o valor de | Cada aluguel recebido | Venda do imóvel | Comissão recebida |
| Empresa | Emite sempre | Emite sempre | Emite sempre |
| Pessoa física é obrigada se | No ano anterior, mais de cerca de R$ 250 mil em aluguéis e mais de 3 imóveis alugados | No ano anterior, mais de 3 imóveis vendidos ou mais de 1 imóvel construído por ela e vendido | Sempre, exceto quem fatura até R$ 40,5 mil por ano |
| Obrigatória a partir de | 1º/12/2026 | 1º/12/2026 | 1º/10/2026 |

Os limites são do ano-calendário anterior. Os R$ 240 mil da lei são corrigidos pelo IPCA desde 16/01/2025 (cerca de R$ 250 mil no fim de 2025). Base: LC 214/2025, arts. 26, IV, 251 e 252, IV.

## Incorporadoras: nota-mãe na venda e um evento a cada parcela

- **Nota-mãe na assinatura do contrato:** na venda decorrente de incorporação ou loteamento, sai sem destaque de imposto (CST 820, cClassTrib 820005) e leva o cronograma de parcelas.
- **Um evento por pagamento:** cada pagamento recebido, inclusive parcial, gera um evento com a base e o IBS e a CBS daquele pagamento (LC 214/2025, art. 262). No RET também há nota-mãe e um evento por pagamento.
- **Regime específico ou RET:** no regime específico, a alíquota tem redução de 50% (cClassTrib 200046) e a base desconta o redutor de ajuste e o redutor social. No RET, a alíquota é fixa sobre o valor recebido, sem redutores: 2,08% na incorporação, 0,53% no interesse social e 3,65% no parcelamento do solo.
- **Redutor de ajuste:** terreno, ITBI, laudêmio e contrapartidas, corrigidos pelo IPCA e rateados entre as unidades e por parcela.
- **Redutor social:** R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, corrigidos pelo IPCA desde 16/01/2025, usado uma única vez por imóvel.
- **Imóvel pronto:** a unidade vendida pronta, fora da incorporação, tem o imposto destacado e os redutores na própria nota.

A Paggo monta a nota-mãe pelos cadastros do empreendimento, da unidade e do contrato e assina com o certificado da SPE. A cada pagamento recebido, o evento é calculado e preparado no leiaute oficial, com os redutores no regime específico ou a alíquota fixa do RET; a transmissão dos eventos depende da Receita abrir o serviço de recepção.

## Imobiliárias e proprietários: notas no CPF de quem passa dos limites

- **NFS-e de locação:** emite quem teve, no ano anterior, mais de cerca de R$ 250 mil em aluguéis e mais de 3 imóveis alugados. As duas condições juntas.
- **NF-e ABI como pessoa física:** emite quem vendeu, no ano anterior, mais de 3 imóveis que estavam há menos de 5 anos no patrimônio ou mais de 1 imóvel construído por ela.
- **Proprietário que é empresa,** como a holding patrimonial, emite sempre, no CNPJ.
- **Regras do aluguel:** redução de 70% na alíquota (cClassTrib 200027), redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial, corrigido pelo IPCA, e base só no aluguel: IPTU, taxas do imóvel e condomínio ficam fora.
- **Corretagem e administração:** continuam sendo nota da imobiliária ou do corretor, com redução de 50% sobre a comissão, obrigatórias desde 1º/10/2026.

A imobiliária, o contador ou o BPO opera a carteira inteira na Paggo. A nota sai no CPF de cada proprietário, assinada com o e-CPF dele, e segue ao inquilino.

Exemplos com a alíquota cheia estimada de 30,04% (CBS de 11,34%, alíquota de referência calculada pelo TCU em 28/10/2026 e ainda pendente de resolução do Senado, mais IBS de 18,70%), sem valor fiscal: aluguel de R$ 5.000 com base de R$ 4.400 gera IBS e CBS de R$ 396,53; venda por pessoa física de R$ 800.000 com redutor de ajuste de R$ 520.000 e base de R$ 280.000 gera IBS e CBS de R$ 42.056,00.

## Como funciona a emissão na Paggo

A Paggo transmite direto ao autorizador oficial da NF-e ABI, sem nenhum sistema intermediário.

1. **Capturamos os dados:** por API do ERP da empresa ou pelo upload de uma planilha.
2. **Calculamos automaticamente:** base, redutores, IBS e CBS calculados e preenchidos no leiaute oficial.
3. **Emitimos com o seu certificado:** a nota sai conforme as regras da Reforma Tributária, assinada com o certificado digital de quem emite (e-CNPJ ou e-CPF).
4. **Disponível para consulta:** a nota emitida e o XML ficam disponíveis para consulta na Paggo; uma rejeição volta com o código e o motivo.

A Paggo tem integração própria com o autorizador da NF-e ABI, sem intermediário, e já tem NF-e ABI autorizada em homologação: venda na planta com nota-mãe e cronograma em 28/10/2026 e alienação em geral em 28/09/2026.

## Perguntas frequentes

**O que é a NF-e ABI?** É a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77, criada pela Reforma Tributária para documentar a venda, a cessão, a permuta e as demais alienações de imóveis com IBS e CBS. Guia do cadastro do imóvel: https://www.paggo.com.br/blog/cadastro-imovel-nf-e-abi

**A partir de quando a NF-e ABI é obrigatória?** A partir de 1º de dezembro de 2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Para empresas do Simples Nacional, a partir de 1º de janeiro de 2027.

**Quem emite a NF-e ABI?** Em regra, quem vende o imóvel: a incorporadora, a loteadora, a SPE ou o proprietário contribuinte. Na arrematação, na adjudicação e na remição, quem emite é o comprador ou o leiloeiro.

**Pessoa física precisa emitir NF-e ABI?** Só se, no ano anterior, vendeu mais de 3 imóveis que tinha há menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela.

**Proprietário de imóvel alugado precisa emitir nota fiscal?** Só se, no ano anterior, recebeu mais de cerca de R$ 250 mil em aluguéis e teve mais de 3 imóveis alugados. Abaixo disso, não paga IBS e CBS sobre o aluguel e não emite.

**Qual nota se usa no aluguel: NF-e ABI ou NFS-e?** NFS-e. A NF-e ABI é só para venda, cessão e permuta de imóveis.

**Como funciona a NF-e ABI na venda na planta?** A venda gera uma nota-mãe sem destaque de imposto, e cada pagamento recebido gera um evento com o IBS e a CBS daquele pagamento.

**O que são o redutor de ajuste e o redutor social?** São valores que reduzem a base do IBS e da CBS na venda de imóvel. O de ajuste reflete o custo do terreno e das contrapartidas. O social é de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial.

**Quem está no RET usa a NF-e ABI?** Sim. A nota-mãe é a mesma, e o evento de cada pagamento sai com a alíquota fixa do RET sobre o valor recebido, sem redutores.

**A imobiliária pode emitir a nota em nome do proprietário?** A nota sai no CPF do proprietário e é assinada com o certificado digital dele. A imobiliária ou o contador pode operar a emissão para a carteira inteira.

**Precisa de certificado digital?** Sim. A nota é assinada com o certificado ICP-Brasil de quem emite: o e-CNPJ da empresa ou o e-CPF do proprietário.

**A Paggo se integra ao meu ERP?** Sim. Os contratos entram por API do ERP da empresa ou por planilha.

## Fontes

- Lei Complementar nº 214/2025, com a redação da LC 227/2026: arts. 26, IV, 251, 252 a 263, 485 e 486.
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026: datas de obrigatoriedade dos documentos fiscais.
- MOC NF-e ABI, Visão Geral e Anexo I (Leiaute e Regras de Validação) v1.00a; tabela cClassTrib v1.70.

Fale com a Paggo: https://www.paggo.com.br/nf-e-abi#contato